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　　（一）離婚房產(chǎn)分割的類(lèi)型

　　在實(shí)踐中，私房的分割占了離婚后房屋分割的大頭，而且情況相當(dāng)復(fù)雜。主要可分為以下幾種類(lèi)型。

　　一、夫妻雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產(chǎn)權(quán)，離婚后房屋如何分割？

　　這是最簡(jiǎn)單，也是最好處理的一種情形。首先，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財(cái)產(chǎn)。其次，明確產(chǎn)值，即房屋價(jià)值，按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，不按當(dāng)初購(gòu)房合同金額計(jì)算。再次，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。比如，一套房子購(gòu)買(mǎi)價(jià)是50萬(wàn)元，首付15萬(wàn)元，貸款35萬(wàn)元，現(xiàn)值60萬(wàn)元，未還貸款30萬(wàn)元。夫妻可以分的部分就是，60萬(wàn)元的現(xiàn)值減去30萬(wàn)元貸款后的30萬(wàn)元，每人可分得15萬(wàn)元。也就是說(shuō)，由取得房子的一方付給未得房一方15萬(wàn)元，得房方單獨(dú)償還剩余的本金及利息。

　　二、夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，離婚時(shí)房屋如何分割？

　　既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，那么該房屋是婚前財(cái)產(chǎn)。因此，離婚時(shí)，另一方無(wú)權(quán)要求分割。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋?zhuān)ǘ┑囊?guī)定也是如此的。

　　三、夫妻一方婚前通過(guò)按揭貸款購(gòu)房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割？

　　雖然房屋是一方婚前購(gòu)得，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn)。需要說(shuō)明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個(gè)人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然，如果一方確能證實(shí)，其還貸資金來(lái)源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

　　四、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割？

　　該問(wèn)題實(shí)際上就是，房產(chǎn)證的取得與房屋產(chǎn)權(quán)歸屬有無(wú)關(guān)系的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財(cái)產(chǎn)，還是要將財(cái)產(chǎn)來(lái)源細(xì)分為婚前婚后兩部分進(jìn)行分割。畢竟，財(cái)產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂購(gòu)房合同后就已經(jīng)取得，房產(chǎn)證是婚前訂立的購(gòu)房合同及付款行為的結(jié)果而已。

　　五、夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割？

　　根據(jù)關(guān)于《婚姻法》司法解釋?zhuān)ǘ┑囊?guī)定，離婚時(shí)，雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：（1）購(gòu)買(mǎi)福利性政策房屋；（2）購(gòu)買(mǎi)商品房；（3）購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。購(gòu)買(mǎi)以上三種房屋，在離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房所有權(quán)直接判決。

　　六、父母參與出資購(gòu)買(mǎi)的房屋，子女離婚后，房屋如何分割？

　　關(guān)于《婚姻法》司法解釋?zhuān)ǘ┑诙l規(guī)定，（1）父母在雙方結(jié)婚前的出資，視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與，另有約定除外；（2）父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，另有約定除外。在實(shí)踐中，還有一種情況：在離婚時(shí)，一方突然提出，買(mǎi)房子的錢(qián)是向父母借的，不是父母贈(zèng)與的，并拿出借據(jù)證實(shí)。對(duì)此，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認(rèn)，法院一般不對(duì)該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，因?yàn)閭鶛?quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類(lèi)案件中，在對(duì)房屋進(jìn)行分割的同時(shí)，會(huì)告訴主張是借錢(qián)的一方可以另案起訴。

　　七、房產(chǎn)證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割？

　　比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。對(duì)此，法院一般不會(huì)將主動(dòng)追加第三人，而是采取如下措施：（1）根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴；（2）根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。

　　八、婚前雙方出資購(gòu)房，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割？

　　在實(shí)踐中這樣的情況主要是，男女戀愛(ài)期間感情覺(jué)得不錯(cuò)，婚前商議買(mǎi)房子。后雙方共同出資，出于各種原因，購(gòu)房合同及房產(chǎn)證上只寫(xiě)了一方的名字，另一方?jīng)]有寫(xiě)進(jìn)去。兩人結(jié)婚后因感情破裂決定離婚，此時(shí)，一方不承認(rèn)另一方購(gòu)房時(shí)出過(guò)資，認(rèn)為房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不作分割。在不能證實(shí)自己有出資且不是贈(zèng)與給另一方的前提下，一方的權(quán)益法院是無(wú)力保護(hù)的。也就是說(shuō)，即使一方真出了錢(qián)，但不能證明出資行為，法院也無(wú)法判決另一方給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　（二）離婚舉證技巧

　　一、證明當(dāng)事人（原、被告）的訴訟主體資格的證據(jù)

　　1、證明原、被告是夫妻關(guān)系的證據(jù)，如結(jié)婚證、婚姻關(guān)系證明書(shū)、戶(hù)口簿以及身份證。

　　2、如涉及構(gòu)成事實(shí)婚姻的，應(yīng)提交居委會(huì)或村委會(huì)出具的證明。

　　3、證明被告下落不明的，應(yīng)提交被告住所地或經(jīng)常居住地村委會(huì)、居委會(huì)或公安機(jī)關(guān)的證明。

　　二、證明婚姻關(guān)系破裂的證據(jù)

　　1、如涉及家庭暴力，應(yīng)提交法醫(yī)鑒定，提出證人。

　　2、如涉及吸毒、賭博行為的，應(yīng)提交居委會(huì)或村委會(huì)或公安機(jī)關(guān)出具的證明；涉及行政處罰、刑事犯罪的，應(yīng)提交有關(guān)處罰決定或判決書(shū)。

　　3、如涉及有重婚行為或有配偶與他人同居的，應(yīng)提交上述行為相關(guān)的結(jié)婚證、子女出生證、居住證明、相片或居委會(huì)、村委會(huì)、公安機(jī)關(guān)出具的證明等證據(jù)。

　　4、因重婚、有配偶者與他人同居、實(shí)施家庭暴力、虐待遺棄家庭成員引起離婚的，無(wú)過(guò)錯(cuò)方有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。

　　三、證明由一方撫養(yǎng)子女為宜的證據(jù)

　　1、證明一方經(jīng)濟(jì)狀況良好的，應(yīng)提交工資單或其它合法收入的證明，或提交有關(guān)居住情況的證據(jù)。

　　2、如涉及10周歲以上未成年子女的，應(yīng)提交子女本人愿跟隨父或跟母生活的相關(guān)證據(jù)。

　　四、證明婚姻關(guān)系存續(xù)期間有共同財(cái)產(chǎn)的證據(jù)

　　1、證明有房產(chǎn)的，應(yīng)提交房產(chǎn)證或購(gòu)房合同、交款發(fā)票或出資證明。

　　2、證明有銀行存款并申請(qǐng)法院調(diào)查的，應(yīng)提交銀行帳號(hào)；證明有股票并申請(qǐng)法院調(diào)查的，應(yīng)提交股東代碼、資金帳號(hào)；證明有車(chē)輛的，應(yīng)提交行駛證、車(chē)牌號(hào)。

　　3、證明對(duì)方在公司擁有股權(quán)的，應(yīng)提交該公司的工商登記情況、出資的證明等。

　　4、證明一方有債權(quán)債務(wù)的，除提交借據(jù)以外，必須有相關(guān)的證據(jù)佐證。

　　5、證明夫妻雙方財(cái)產(chǎn)有約定的，必須提交協(xié)議書(shū)等相關(guān)的證據(jù)。

　　6、如申請(qǐng)法院調(diào)查取證但不能提供以上線索的，依法駁回申請(qǐng)。

　　五、有具體的訴訟請(qǐng)求金額的，應(yīng)提交訴訟請(qǐng)求金額的計(jì)算清單。

　　（三）離婚前的必要準(zhǔn)備

　　為了在離婚訴訟過(guò)程中處于有利的地位，爭(zhēng)取到更多的權(quán)益，在離婚訴訟的過(guò)程中，一定要做好以下準(zhǔn)備：

　　（一）一旦出現(xiàn)婚姻麻煩，并已經(jīng)產(chǎn)生離婚的念頭，一定盡早到婚姻專(zhuān)職律師處進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的全面的咨詢(xún)，這些咨詢(xún)包括雙方婚姻狀況、財(cái)產(chǎn)情況、債務(wù)情況、子女情況，律師的咨詢(xún)會(huì)根據(jù)你的案情和婚姻糾紛的具體情況進(jìn)行分析，并給予一個(gè)總括性的指導(dǎo)意見(jiàn)，便于當(dāng)事人的后期操作。

　　（二）盡可能的保存好有效的證件、財(cái)產(chǎn)憑證等。通常情況下，當(dāng)事人在日常生活中未發(fā)生矛盾時(shí)一般對(duì)此毫無(wú)戒備，但請(qǐng)您早作準(zhǔn)備，以防萬(wàn)一。因?yàn)榇蠖鄶?shù)婚姻案件中弱勢(shì)一方總是在這方面根本從未留心。上述資料包括：結(jié)婚證、購(gòu)房協(xié)議或房產(chǎn)證、車(chē)輛買(mǎi)賣(mài)合同、發(fā)票、存折存單、借條、股票帳戶(hù)、貴重財(cái)產(chǎn)發(fā)票……上述憑證即使拿不到原件，也應(yīng)當(dāng)保存復(fù)印件留做底案，帳戶(hù)號(hào)均要詳細(xì)作記錄。

　　（三）個(gè)人財(cái)產(chǎn)及物品妥善保管，以防被對(duì)方拿走，婚姻案件中經(jīng)常發(fā)生一方當(dāng)事人的工資卡、手機(jī)、個(gè)人貴重首飾，甚至是自己父母贈(zèng)予的有價(jià)值財(cái)產(chǎn)被另一方奪走的情況。

　　（四）注意保存或取得與婚姻訴訟有關(guān)的證據(jù)：這些證據(jù)包括針對(duì)夫妻感情確實(shí)破裂的，包括針對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)或債務(wù)的，包括針對(duì)對(duì)子女撫養(yǎng)監(jiān)護(hù)權(quán)的方方面面，例如有的女性遭受了家庭暴力，未及時(shí)報(bào)警并就醫(yī)，造成了證據(jù)的滅失，再比如夫妻曾簽署過(guò)書(shū)面的離婚協(xié)議書(shū)又丟失了。婚姻訴訟不同于其它民事經(jīng)濟(jì)案件的訴訟，證據(jù)的取得很大程度上依賴(lài)于當(dāng)事人在日常生活中的收集和積累，這對(duì)婚姻關(guān)系中的一方就提出了更高的法律自我保護(hù)意識(shí)的要求。因此，建議當(dāng)事人在證據(jù)取得方面，在律師的指導(dǎo)下，盡早著手準(zhǔn)備。

　　（五）保持冷靜，抓住有利時(shí)機(jī)進(jìn)行離婚的談判或調(diào)解工作：許多婚姻糾紛不一定需要對(duì)簿公堂才能解決，通過(guò)親友的介入或律師的介入，在雙方中間進(jìn)行調(diào)解，有時(shí)也能促成雙方和氣的解除婚姻關(guān)系。這樣可以避免夫妻雙方耗時(shí)耗財(cái)，又能避免雙方互相攻擊和傷害，避免了離婚以后雙方關(guān)系僵化，為維護(hù)社會(huì)生活的良好秩序也起到了一定作用。

　　（六）一旦條件成熟，立即著手準(zhǔn)備起訴的材料，包括確定法院的管轄權(quán)，書(shū)寫(xiě)民事起訴書(shū)、授權(quán)委托書(shū)，準(zhǔn)備結(jié)婚證、身份證、大宗財(cái)產(chǎn)憑證及訴訟費(fèi)，同時(shí)要提起財(cái)產(chǎn)保全的，還應(yīng)當(dāng)書(shū)寫(xiě)“財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)書(shū)”，請(qǐng)求人民法院主動(dòng)調(diào)查搜集證據(jù)的，還應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備“調(diào)查申請(qǐng)書(shū)”，另外所有的相關(guān)證據(jù)材料都應(yīng)當(dāng)全部備份。

　　在上述相關(guān)環(huán)節(jié)準(zhǔn)備好以后才能正式啟動(dòng)離婚訴訟程序，才能最大程度的降低訴訟風(fēng)險(xiǎn)

　　（四）離婚時(shí)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

　　婚姻法第一線40條規(guī)定：夫妻約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸各自所有，一方因撫養(yǎng)子女，照顧老人，協(xié)助另一方工作等付出較多義務(wù)的，離婚時(shí)，有權(quán)向另一方提出補(bǔ)償。另一方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償。此條款規(guī)定了婚姻法的分別財(cái)產(chǎn)制中的補(bǔ)償制度。理解‘該條款，要注意以下要件：

　　1，僅適用于夫妻財(cái)產(chǎn)約定制下的財(cái)產(chǎn)分割。

　　2，夫妻一方即要求補(bǔ)償方必須在家庭中付出了更多的義務(wù)。

　　3，這種要求是債權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利。提出要在離婚之時(shí)。不離婚和離婚之后，都沒(méi)有權(quán)利提出。這種權(quán)利是債權(quán)性質(zhì)，因此，可以放棄，也可以要求。