離婚財(cái)產(chǎn)分割律師

　　一、離婚房產(chǎn)分割的幾種類型

　　（一）婚前按揭購(gòu)房  離婚分割

　　案情

　　2006年5月，小郭為結(jié)婚購(gòu)置了一套商品房，他為此付了10萬(wàn)元首付款，又向銀行貸了36萬(wàn)元。2006年12月小郭與妻子結(jié)婚后，二人開(kāi)始共同償還月供。今年初，二人婚姻亮起紅燈，雙方同意離婚，但卻在房產(chǎn)分割問(wèn)題上產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，小郭的妻子認(rèn)為這套房屋她也有份，要求小郭按房屋目前市值的一半給她補(bǔ)償。小郭則認(rèn)為首付是他付的，還貸的大部分錢(qián)也是他掙的，妻子的要求不公平。

　　分析

　　首先，由于購(gòu)房合同是小郭婚前與開(kāi)發(fā)商簽訂的，首付也是在婚前交的，依照《物權(quán)法》，"當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力"。小郭婚前簽訂的轉(zhuǎn)讓房屋物權(quán)的合同已生效，雖然未拿到房產(chǎn)證，但房產(chǎn)證的頒發(fā)也是依據(jù)這一合同，所以小郭是房屋的實(shí)質(zhì)權(quán)利人，房屋是小郭婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　至于還貸問(wèn)題，可視為小郭的個(gè)人債務(wù)。雖然是夫妻共同還貸，但還的是小郭的個(gè)人債務(wù)。另外，關(guān)于房產(chǎn)增值部分是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，主要看小郭夫妻從主觀上是否為獲取"收益"為目的來(lái)考慮。由于離婚時(shí)雙方只有一套房產(chǎn)，很明顯該房產(chǎn)是為了居住而不是獲益，因此房屋的自然增值部分，小郭妻子也無(wú)權(quán)取得。所以，小郭無(wú)須支付妻子房屋市值一半的補(bǔ)償款，但應(yīng)將夫妻關(guān)系存續(xù)期間對(duì)銀行所償還的貸款數(shù)額的一半返還給她。

　　（二）婚前購(gòu)房 父母資助

　　案情

　　2008年，市民徐女士的女兒與相戀兩年的男友喜結(jié)連理。由于男方家經(jīng)濟(jì)條件一般，徐女士夫妻便為女兒女婿提供首付買(mǎi)了一套商品房，由小兩口自己還貸。購(gòu)買(mǎi)時(shí)，房屋登記在徐女士的女兒名下。現(xiàn)在，小兩口正鬧離婚，為房產(chǎn)分割的事情，徐女士來(lái)到律師事務(wù)所咨詢。

　　分析

　　按照規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)被認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與。因此，徐女士夫妻提供的首付款應(yīng)視為對(duì)女兒的贈(zèng)與，是女兒婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由于房屋登記在徐女士的女兒名下，房屋視作是其女兒的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)，女方應(yīng)當(dāng)返還男方二人共同償還銀行貸款數(shù)額的一半。

　　（三）甲方購(gòu)房 乙方裝修

　　案情

　　2007年3月，女青年小陳和小王喜結(jié)連理。同年6月，小陳父母出資在太原市購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值40多萬(wàn)元的商品房給小兩口，產(chǎn)權(quán)歸在女兒名下。今年，兩人打算離婚。小王提出房子的裝修費(fèi)用全部是他承擔(dān)的，房子應(yīng)算夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該平均分割。

　　分析

　　婚后父母出資購(gòu)房，產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的情況，從社會(huì)常理出發(fā)，可認(rèn)定為是明確向自己子女一方的贈(zèng)與，這部分出資應(yīng)認(rèn)定為受贈(zèng)子女個(gè)人所有;若房產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的，一般認(rèn)定為向雙方的贈(zèng)與，房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同所有。裝修是對(duì)房屋的添附，不能作為房屋的份額進(jìn)行分割，離婚時(shí)，小陳應(yīng)返還對(duì)方這項(xiàng)費(fèi)用。

　　（四）三方出資 婚后購(gòu)房

　　案情

　　2004年5月，家在外地的芳芳與男友小張步入婚姻的殿堂，由于雙方家庭經(jīng)濟(jì)條件都不好，二人租房居住。2005年，二人用芳芳父母給的5萬(wàn)元和小張家里給的7萬(wàn)元作為首付款，又貸款28萬(wàn)元買(mǎi)了一套商品房。雖然有了房子，可二人卻疏遠(yuǎn)了，分居一年后，二人協(xié)議離婚，可房子如何分割卻成了難題。

　　雙方的家長(zhǎng)對(duì)他們的資助是在婚后，又是購(gòu)置給二人居住的，并沒(méi)有明確贈(zèng)與自己子女的意思，是對(duì)雙方的贈(zèng)與。小兩口的貸款月供也出自共同的家庭收入。所以，該房屋屬于他們的共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)，可按各自一半份額分割，同時(shí)對(duì)銀行的債務(wù)也應(yīng)對(duì)半承擔(dān)。

　　分析

　　財(cái)產(chǎn)問(wèn)題是婚姻中不可回避的問(wèn)題，男女雙方若想做到"好合好散"，最好是及早對(duì)婚前或者婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行公證或者明確約定，以免婚姻走到盡頭時(shí)因?yàn)樨?cái)產(chǎn)問(wèn)題糾纏不清而造成離婚"拉鋸戰(zhàn)"，或更大的傷害。

　　二、婚前房產(chǎn)婚后出售再購(gòu)房應(yīng)注意的法律問(wèn)題

　　1、保存好婚前購(gòu)房的預(yù)售(買(mǎi)賣)合同的原件及付款發(fā)票;

　　婚前購(gòu)房的合同以及發(fā)票，是證明房產(chǎn)歸已所有的有效證據(jù)，必須慎重保存。若購(gòu)房的合同及發(fā)票已經(jīng)遺失，可到售房時(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或到房地產(chǎn)交易中心查詢和復(fù)印。

　　2、若將婚前房產(chǎn)婚后出售，最好將與配偶共同還貸部分中，應(yīng)屬配偶的部分留存。

　　婚前房產(chǎn)出售后變成現(xiàn)金，該筆現(xiàn)金為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)和婚后共同還貸部分的總額。將婚后共同還貸部分保留，以便在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)作為共同財(cái)產(chǎn)處理，或在雙方一致認(rèn)可后進(jìn)行花銷，而對(duì)于個(gè)人財(cái)產(chǎn)部分可單獨(dú)自由處置。

　　3、售房款資金規(guī)范管理。

　　售房后，不論是定金還是首付款和其它筆付款，能盡量由下家打入一個(gè)賬戶內(nèi)，盡量避免一行多戶頭或多行多賬戶操作，造成資金來(lái)源和去向說(shuō)不清、舉證不能的境內(nèi)。每次存、取款，保存好資金存取款憑條。規(guī)范管理售房資金，對(duì)于產(chǎn)生糾紛時(shí)舉證證明資金為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，將能直到重要作用。

　　4、買(mǎi)賣交易盡量轉(zhuǎn)賬，一般不要采用提現(xiàn)交易。

　　轉(zhuǎn)賬的支付方式，資金來(lái)源以及匯款人和收匯人信息都可以從銀行查出，產(chǎn)生糾紛時(shí)容易查清。但若是現(xiàn)金交易，資金來(lái)源以及使用資金的性質(zhì)在產(chǎn)生糾紛時(shí)很難說(shuō)清，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。

　　5、產(chǎn)權(quán)登記在自己一人名下。

　　若用婚前房產(chǎn)婚后出售的錢(qián)款再購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，即使購(gòu)房款為夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但因?qū)懺陔p方名下，故房屋產(chǎn)權(quán)歸夫妻雙方共同共有，離婚時(shí)自然作為共同財(cái)產(chǎn)予以分割。但若登記在一方名下，另一方便不能自然擁有房產(chǎn)權(quán)利。

　　6、貸款盡量以一人名義。

　　即使購(gòu)房時(shí)用的全部是一方的資金，購(gòu)房合同也是登記在一方名下，但目前上海各銀行一般要求婚后購(gòu)房要雙方在共同抵押權(quán)人處簽字才放貸，就會(huì)給一方造成隱患。既然一方同意未出資的另一方在共同抵押權(quán)人處簽字，便可推斷意味著認(rèn)可自己出資購(gòu)的房產(chǎn)為共同共有，造成糾紛時(shí)對(duì)自己不利，所以盡量以一人名義貸款，若能不貸款最好。

　　當(dāng)然，若能采用夫妻婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議的書(shū)面方式示明房產(chǎn)的歸屬最佳，但由于目前傳統(tǒng)觀念以及夫妻情面，很少有夫妻能有如此之高的法律意識(shí)。所以，在用一方婚前房產(chǎn)的婚后出售款再購(gòu)房時(shí)，注意以上六點(diǎn)，相信會(huì)對(duì)您大為有益。