【基本案情】

　　李女士系上海市瑞虹路某棟私房產(chǎn)權(quán)人，2008年6月，李女士發(fā)生意外去世，其繼承人有李A(yù)、李B、李C、李D四人，后由法院判決確認(rèn)李D繼承房屋的50%，李A(yù)、李B、李C繼承房屋的50%。2009年11月2日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得滬虹房管拆許字(2009)第6-4號(hào)拆遷許可證，對(duì)上述房屋所在區(qū)域?qū)嵤┎疬w。2010年2月6日，拆遷人分別與該戶李C、李D洽談房屋拆遷補(bǔ)償事宜。經(jīng)協(xié)商，雙方達(dá)成了協(xié)議，協(xié)議認(rèn)定該房屋建筑面積166平方米，約定給與該戶的補(bǔ)償款及各類補(bǔ)貼合計(jì)為4,808,142.60元。

　　其后，李A(yù)訴至法院稱拆遷人在未與其他產(chǎn)權(quán)人有任何溝通的情況下，擅自與被告李C、李D簽訂了房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，該行為嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益，違背了相關(guān)法律規(guī)定，請(qǐng)求法院判決拆遷與被告李C、李D簽訂的房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議無效。法院依法追加了李B參加了訴訟。

　　【法院判決】

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償系以戶為單位進(jìn)行，有房屋產(chǎn)權(quán)人、承租人代表該戶拆遷人簽訂協(xié)議。產(chǎn)權(quán)人、承租人因故不能親自簽訂協(xié)議的，可以書面形式委托他人代為簽訂協(xié)議。本案被遷拆房屋系私房，因共有人眾多，拆遷人應(yīng)主動(dòng)聯(lián)系共有人共同協(xié)商房屋拆遷事宜，或敦促共有人推舉簽約代表，但拆遷人僅與兩位共有人協(xié)商安置事宜，且在無任何其他共有人協(xié)商安置事宜，且在無任何其他共有人出局委托書及未聽取其他共有人安置意見的情況下，擅自與李C、李D簽訂了協(xié)議，該行為嚴(yán)重違反法律規(guī)定，故李C、李D在無其他共有人授權(quán)的情況下與拆遷人簽訂的協(xié)議，依法應(yīng)確認(rèn)無效。鑒于該基地的房屋拆遷許可尚在有效期內(nèi)，動(dòng)遷工作尚未結(jié)束，原告等共有人應(yīng)與拆遷人進(jìn)行協(xié)商補(bǔ)償安置方案，如協(xié)商成功，雙方依法簽訂房屋安置協(xié)議，如無法達(dá)成安置協(xié)議，雙方均可向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)裁局，如對(duì)裁決不服，還可在法定期限內(nèi)依法提出訴訟。故判決確認(rèn)拆遷人與被告李C、李D于2010年2月6日簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議無效。

　　【法律分析】

　　本案中謝安房屋的產(chǎn)權(quán)情況比較復(fù)雜，房屋為李A(yù)、李B、李C、李D四人共有。案件關(guān)鍵點(diǎn)在于，未經(jīng)李A(yù)、李B同意，拆遷人與李C、李D簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議是否有效?

　　《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過度方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。而條例中規(guī)定，被拆遷人指被拆遷房屋的所有人。故本案中李A(yù)、李B、李C、李D四人作為涉案房屋的共有人，均具有被拆遷人的身份，故拆遷人應(yīng)當(dāng)與產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行充分協(xié)商，簽署補(bǔ)償安置協(xié)議。且，依據(jù)《物權(quán)法》第九十七條之規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之吻以上的按份共有人或全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。本案中，拆遷人僅有兩位共有人協(xié)商安置事宜，且在無任何其他共有人出具委托書及未聽取其他共有人安置意見的情況下，擅自與李C、李D簽訂了協(xié)議，該行為嚴(yán)重違反法律規(guī)